탄소중립이 더 이상 선택이 아닌 시대, 건축 분야에서도 큰 변화의 바람이 불고 있습니다. 특히 2025년부터 ‘제로에너지 건축’이 일정 규모 이상의 건축물에 의무화된다는 사실은 업계뿐 아니라 일반인에게도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보입니다.
왜 2025년부터인가? 법제화의 배경과 정책 흐름
제로에너지 건축이 법적으로 의무화되는 움직임은 하루아침에 시작된 것이 아닙니다. 이는 2017년 정부가 발표한 2030년 제로에너지건축 의무화 로드맵에 따라 단계적으로 준비되어 온 계획의 연장선에 있습니다. 당시 정부는 2030년까지 모든 신축 건축물에 제로에너지 기준을 의무 적용하겠다는 목표를 세웠고, 이에 따라 공공 부문에서 먼저 시행이 시작되었습니다.
초기에는 연면적 1,000㎡ 이상 공공건축물을 대상으로 2020년부터 제로에너지 의무화가 시행되었고, 그 결과 수백 개의 인증 건축물이 등장하며 국내 기술과 제도 기반이 어느 정도 마련되었습니다. 그 다음 단계가 바로 2025년 민간 건축물로의 확대 적용입니다.
이 시점부터는 일정 규모 이상의 민간 건축물에도 제로에너지 기준이 적용되어야 하며, 이는 단순한 권장사항이 아닌 법적 의무로서 적용됩니다.
이러한 움직임의 배경에는 국제 사회의 탄소중립 흐름과 우리나라의 국가 온실가스 감축 목표가 있습니다. 건축 부문은 전체 에너지 소비의 약 20% 이상을 차지하는 주요 산업 중 하나이기 때문에, 실질적인 감축을 위해서는 필연적으로 건축물의 에너지 성능을 개선하는 노력이 필요합니다.
따라서 2025년은 단순한 정책 변화가 아닌, 에너지 소비 중심에서 에너지 자립형 건축으로 전환되는 분기점이라고 할 수 있으며, 앞으로 건축 설계와 개발, 투자 전략에 있어 중요한 이정표로 작용할 것입니다.
무엇이 어떻게 달라지나? 제도 변화의 핵심 내용
2025년부터 달라지는 핵심 변화는 다음과 같이 요약할 수 있습니다:
민간 건축물까지 제로에너지 의무화가 확대되며, 일정 조건에 해당하는 건물은 반드시 제로에너지 기준을 충족해야 한다는 점입니다. 우선, 국토교통부와 산업통상자원부가 공동으로 발표한 정책에 따르면 2025년부터는 연면적 1,000㎡ 이상인 민간 건축물에 제로에너지건축물 인증을 받는 것이 의무화됩니다. 이는 신축 건물에 우선 적용되며, 중·대형 업무시설, 상업시설, 공동주택 등이 주 대상이 됩니다.
그렇다면 ‘제로에너지 기준을 충족한다’는 것은 무엇을 의미할까요?
이 기준은 단지 태양광 패널 몇 장을 설치하는 것으로 끝나지 않습니다. 아래와 같은 조건을 종합적으로 만족해야만 인증을 받을 수 있습니다. 건물 외피의 단열성능 강화: 단열재, 창호의 열관류율 기준을 충족해야 하며, 전체 건물의 에너지 손실을 최소화하는 설계가 요구됩니다.
고효율 설비 시스템 설치 냉난방, 급탕, 조명, 환기 등의 에너지 소모 설비는 고효율 인증 제품을 사용해야 하며, 특히 에너지 소비를 줄이는 자동제어 시스템이 핵심입니다.
재생에너지 설비 의무화 태양광, 지열, 연료전지 등 재생에너지 설비를 통해 건물이 직접 생산한 에너지가 일정 비율 이상을 차지해야 합니다. 이를 통해 에너지 자립률을 높이고, 1차 에너지 소비량을 감축합니다.
정부는 이를 뒷받침하기 위해 각종 인센티브도 함께 운영합니다. 예비 인증을 받은 경우 건축 인허가 간소화, 건축물 용적률 완화, 지방세 감면, 설비 설치 비용 지원 등의 혜택을 받을 수 있으며, 이는 제로에너지 설계를 선택해야 할 현실적인 이유가 되기도 합니다.
또한, 인증 기준은 등급제로 나뉘어 있어 모든 건축물이 단번에 최고 등급(1등급)을 받아야 하는 것은 아닙니다. 현실적인 기술 수준과 투자 여건을 고려해 5등급(에너지 자립률 20% 이상)부터 시작해 점차 높은 수준으로 나아가는 방식으로 설계되어 있습니다.
이처럼 2025년의 변화는 단지 하나의 법 조항이 아닌, 건축 설계, 시공, 인허가, 유지관리 전 과정에 걸쳐 영향을 미치는 구조적 개혁이라고 볼 수 있습니다.
어떻게 준비해야 하나? 개인과 기업의 대응 전략
제로에너지 건축이 의무화되면, 그 여파는 건축주뿐 아니라 설계사무소, 시공사, 자재 제조사, 심지어 부동산 투자자에게까지 미칩니다. 따라서 누구나 이 변화에 능동적으로 대비해야 하며, 미리 준비하지 않으면 인허가 지연, 설계 재조정, 비용 증가 등의 불이익을 겪을 수 있습니다.
우선, 설계 단계에서부터 제로에너지 기준을 염두에 두어야 합니다. 이는 기존 설계 방식에서 패시브 설계 개념을 강화하고, 에너지 모델링을 통해 건축물의 성능을 사전에 예측하는 과정이 포함됩니다. 특히 건축 설계사는 건축물의 위치, 일사량, 통풍 등을 고려한 설계 능력이 요구되며, 구조 설계사 및 설비 엔지니어와의 협업이 필수적입니다. 다음으로, 전문가와의 사전 컨설팅이 중요합니다. 제로에너지 인증을 받기 위해서는 에너지 컨설턴트, 인증대행사, 설계사무소 간의 긴밀한 커뮤니케이션이 필요하며, 사전에 인증 요건과 적용 가능한 기술을 정확히 파악해야만 불필요한 시행착오를 줄일 수 있습니다.
기업의 경우에는 보다 전략적으로 접근할 수 있습니다. 예를 들어, 인증 등급을 높게 받아 마케팅 및 ESG 평가 요소로 활용하거나, 정부 보조금 사업에 선제적으로 참여하여 비용 부담을 분산하는 방법이 있습니다. 특히 공동주택의 경우, 분양가 상승이 쉽지 않은 현실에서 유지관리비 절감과 친환경 가치를 소비자에게 적극 홍보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
무엇보다 중요한 것은 지금부터 준비해야 한다는 점입니다. 2025년이라는 시점은 이미 불과 몇 달 앞으로 다가왔고, 실제 건축물 설계와 인허가까지는 최소 수개월 이상이 소요되기 때문에 지금 준비하지 않으면 제도 시행 시점에 맞추는 것이 매우 어려워집니다.
이제 제로에너지 건축은 ‘선택’이 아닌 ‘기준’이 되었습니다. 설계, 투자, 시공, 관리의 모든 단계에서 이 흐름을 미리 이해하고 대응하는 것이 곧 경쟁력입니다.
제로에너지 건축물 의무화는 건축의 패러다임이 ‘소비’에서 ‘생산’으로 바뀌는 전환점입니다.
2025년은 그 출발선일 뿐, 앞으로는 모든 건축물이 이러한 기준을 요구받게 될 것입니다.
지금이야말로 법제 변화를 정확히 이해하고, 한발 앞서 대비할 때입니다.